Na podlagi petega odstavka 131. člena zakona o
revidiranju (Uradni list RS, št. 11/01) objavlja Slovenski inštitut za revizijo
SLOVENSKI
poslovnofinančni standardi
Slovenski poslovnofinančni standard 1
OCENJEVANJE VREDNOSTI PODJETIJ
A) Uvod
Standard za ocenjevanje vrednosti podjetij (v nadaljevanju:
standard) kaže sedanje stanje strokovnega ocenjevanja vrednosti v razvitem
svetu in pri nas. V skladu z njim je bistveno, da strokovni ocenjevalec izdela
analize in nato sporoči naročniku svoja mnenja in nasvete tako, da so smiselni
za naročnika in da niso zavajajoči.
Standard določa postopke in načela, ki jih je treba
upoštevati pri ocenjevanju vrednosti, izdelovanju analiz in oblikovanju mnenj,
pa tudi način predstavitve analiz in mnenj naročniku.
Ocenjevalci bodo pri svojem delu dosledno spoštovali ta
standard. Tako bodo ohranjali najvišjo možno stopnjo strokovnosti. Tudi
naročniki storitev morajo od ocenjevalcev zahtevati, da je njihovo delo
opravljeno v skladu z njim.
B) Standard in pravila
Ocenjevalec upošteva pri svojem delu dvoje določil za
strokovno ocenjevanje vrednosti podjetij in spoštuje pravila, ki jima sledijo.
1.1. Pri ocenjevanju vrednosti podjetij mora ocenjevalec
poznati, razumeti in pravilno uporabiti tiste metode oziroma tehnike
ocenjevanja vrednosti, ki so potrebne za strokovno neoporečno ocenitev
vrednosti podjetij.
Pravila
1.1.1. Pri ocenjevanju vrednosti podjetij mora ocenjevalec
a)
opraviti svoje delo brez napake in upoštevati vse sestavine, ki bi
pomembno vplivale na oceno vrednosti;
b)
izdelati oceno vrednosti odgovorno in skrbno;
c)
izdelati oceno vrednosti neodvisno od kakršnihkoli interesov kogarkoli;
č) dobiti naročnikovo zagotovilo, da mu bo omogočil vpogled na vsa
tista poslovna področja, ki pomembno vplivajo na vrednost podjetij.
1.1.2. Ocenjevalec mora tudi
a)
ustrezno spoznati podjetje, sredstva in lastniški kapital, katerih
vrednost ocenjuje, opredeliti namen ocenjevanja vrednosti in način uporabe
ocene vrednosti, določiti zanesljivost ocene vrednosti, opredeliti omejevalne
okoliščine in določiti datum, na katerega velja ocena vrednosti;
b)
določiti vrsto vrednosti, ki jo ocenjuje:
-
če se ocena vrednosti nanaša na delujoče podjetje ali njegov lastniški
kapital, mora upoštevati vse pogodbe o prodaji ali nakupu, partnerske pogodbe,
omejitve v statutu podjetja in druge dejavnike, ki vplivajo na njegovo
vrednost;
-
če se ocena vrednosti nanaša na sredstva, mora ocenjevalec določiti, ali
se ocenjuje vsako sredstvo posebej ali kot del delujočega podjetja;
-
če se ocena vrednosti nanaša na lastniške deleže v podjetju, mora
ocenjevalec upoštevati, ali so ocenjeni kot manjšinski ali kot obvladujoči
(kontrolni) deleži;
c)
izbrati metode oziroma tehnike ocenjevanja vrednosti, ki so ustrezne za
oceno posamezne vrste vrednosti;
č) proučiti potrebno in razpoložljivo kakovost in količino podatkov
za posamezno metodo oziroma tehniko ocenjevanja vrednosti.
1.1.3. Če se ocena vrednosti nanaša na obvladujoči
(kontrolni) lastniški delež, mora ocenjevalec proučiti, ali je likvidacijska
vrednost podjetja večja od vrednosti delujočega podjetja.
1.1.4. Ocenjevalec mora zbrati in analizirati pomembne
podatke, ki se nanašajo predvsem na
-
naravo poslovanja in zgodovino podjetja;
-
finančne in gospodarske razmere, ki so pomembne za poslovanje podjetja,
panoge in celotnega gospodarstva;
-
pretekle izide, sedanje poslovanje in prihodnje možnosti poslovanja
podjetja;
-
pretekle prodaje delnic ali partnerskih deležev ocenjevanega podjetja
(če obstajajo);
-
prodaje lastniških deležev primerljivih podjetij (delnic javnih
delniških družb);
-
cene in prodajne pogoje podobnih sredstev drugih podjetij s podatki o
fizičnem stanju, preostali dobi uporabnosti, funkcionalnosti in ekonomski
uporabnosti sredstev ocenjevanega podjetja (če kaj od tega obstaja).
1.2. Pri sporočanju ocene vrednosti podjetja mora ocenjevalec
prikazati vse analize, mnenja in sklepe tako, da ne zavaja.
Pravila
1.2.1. Vsako pisno poročilo o ocenjevanju vrednosti podjetja
mora
a)
vsebovati dovolj informacij, da omogoči osebi (osebam), ki ji (jim) je
namenjeno, v celoti in pravilno razumeti njegovo vsebino;
b)
nedvoumno in točno opisati kakršnekoli predpostavke in omejevalne
okoliščine, ki neposredno vplivajo na ocenjevanje vrednosti.
1.2.2. Vsako pisno poročilo o ocenjevanju vrednosti podjetja
mora
a)
opredeliti in opisati podjetje, lastniški kapital ali sredstva, katerih
vrednost se ocenjuje;
b)
predstaviti namen ocenjevanja vrednosti in povod zanj;
c)
določiti vrsto vrednosti, ki se ocenjuje;
č) vsebovati datum ocenitve vrednosti in datum sestavitve poročila;
d)
določiti zanesljivost ocene vrednosti;
e)
nedvoumno in točno opisati vse predpostavke in omejevalne okoliščine, ki
vplivajo na analize, mnenja in sklepe;
f)
prikazati vse obravnavane podatke in informacije, uporabljene postopke
ocenjevanja vrednosti in utemeljitve za analize, mnenja in sklepe;
g)
natančno razložiti vzroke in posledice morebitnih odmikov od določila
1.1;
h)
vsebovati sestavine, določene v pravilu 1.2.3 določila 1.2;
i)
vsebovati naročnikovo izjavo o točnosti predanih podatkov in informacij.
Nobena izmed pomembnih informacij ne sme biti izpuščena ali prikrita.
1.2.3. Vsako pisno poročilo o ocenjevanju vrednosti podjetja
mora vsebovati podpisano izjavo s tole vsebino:
Pri svojem najboljšem poznavanju in prepričanju izjavljam(o),
da
-
so v poročilu prikazani podatki in informacije preverjeni v skladu z
možnostmi ter prikazani in uporabljeni v dobri veri, da so točni;
-
so prikazani moje (naše) osebne analize, mnenja in sklepi, ki so omejeni
samo s predpostavkami in omejevalnimi okoliščinami, opisanimi v tem poročilu;
-
nimam(o) navedenih sedanjih oziroma prihodnjih interesov glede imetja,
ki je predmet tega poročila (ali jih izjemoma imam(o)) in nimam(o) spodaj
navedenih osebnih interesov (jih imam(o)) ter nisem (nismo) pristranski glede
oseb (fizičnih ali pravnih), ki jih ocena vrednosti zadeva;
-
plačilo za mojo (našo) storitev v zvezi z ocenitvijo vrednosti ni vezano
na vnaprej določeno vrednost predmeta ocenjevanja vrednosti ali doseganje
dogovorjenega izida ocenjevanja vrednosti ali pojava kakršnegakoli poslovnega
dogodka, ki bi bil posledica analiz, mnenj in sklepov tega poročila;
-
sem (nisem) osebno pregledal imetje (imetja) podjetja, ki je predmet
tega ocenjevanja vrednosti (če podpiše poročilo več oseb, mora izjava jasno
opredeliti, katere osebe so opravile osebni pregled obravnavanega imetja in
katere ga niso);
-
mi (nam) pri izdelovanju analiz in ocenjevanju vrednosti nihče ni dajal
pomembne strokovne pomoči (v nasprotnem primeru je treba imenovati vse osebe,
ki so dajale pomembno strokovno pomoč);
-
so moje (naše) analize izdelane, mnenja in sklepi oblikovani ter to
poročilo sestavljeno v skladu z določiloma.
1.2.4. K vsakemu pisnemu poročilu o ocenjevanju vrednosti
podjetja mora ocenjevalec priložiti izvid ocenjevanja vrednosti, ki naj vsebuje
-
podatke o naročniku,
-
osnovne podatke o ocenjevanem podjetju (tudi obseg zadolženosti),
-
namen ocenjevanja vrednosti,
-
datum, za katerega ocena velja,
-
izsledke posameznih metod oziroma tehnik ocenjevanja vrednosti s kratko
obrazložitvijo, zakaj je bila posamezna metoda uporabljena, in z navedbo
najpomembnejših podlag za izračunavanje,
-
končno oceno vrednosti,
-
podpis ocenjevalca,
-
možna dodatna pojasnila.
1.2.5. Ocenjevalec, ki podpiše poročilo o ocenjevanju
vrednosti podjetja, sprejema vso odgovornost za njegovo vsebino.
C) Datum sprejetja in začetka uporabe
Ta standard je sprejel strokovni svet Slovenskega inštituta
za revizijo 11. decembra 1997 in se uporablja od 1. januarja 1998.
Slovenski poslovnofinančni standard 2
OCENJEVANJE VREDNOSTI NEPREMIČNIN
A) Uvod
Standard za ocenjevanje vrednosti nepremičnin (v
nadaljevanju: standard) kaže sedanje stanje strokovnega ocenjevanja vrednosti v
razvitem svetu in pri nas. V skladu z njim je bistveno, da strokovni
ocenjevalec izdela analize in nato sporoči naročniku svoja mnenja in nasvete
tako, da so smiselni za naročnika in da niso zavajajoči.
Standard določa postopke in načela, ki jih je treba
upoštevati pri ocenjevanju vrednosti, izdelovanju analiz in oblikovanju mnenj,
pa tudi način predstavitve analiz in mnenj naročniku.
Ocenjevalci bodo pri svojem delu dosledno spoštovali ta
standard. Tako bodo ohranjali najvišjo možno stopnjo strokovnosti. Tudi
naročniki storitev morajo od ocenjevalcev zahtevati, da je njihovo delo
opravljeno v skladu z njim.
B) Standard in pravila
Ocenjevalec upošteva pri svojem delu dvoje določil za
strokovno ocenjevanje vrednosti nepremičnin in spoštuje pravila, ki jima
sledijo.
2.1. Pri ocenjevanju vrednosti
nepremičnin mora ocenjevalec poznati, razumeti in pravilno uporabiti tiste
metode oziroma tehnike ocenjevanja vrednosti, ki so potrebne za strokovno
neoporečno ocenitev vrednosti nepremičnin.
Pravila
2.1.1. Pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin mora ocenjevalec
a)
opraviti svoje delo brez napake in upoštevati vse sestavine, ki bi
pomembno vplivale na oceno vrednosti;
b)
izdelati oceno vrednosti odgovorno in skrbno;
c)
izdelati oceno vrednosti neodvisno od kakršnihkoli interesov kogarkoli;
č) dobiti naročnikovo zagotovilo, da mu bo omogočil vpogled na vsa
tista poslovna področja, ki pomembno vplivajo na vrednost nepremičnin.
2.1.2. Ocenjevalec mora tudi
a)
ustrezno spoznati nepremičnino, upoštevati premoženjske interese v
nepremičnini, opredeliti namen ocenjevanja vrednosti in način uporabe ocene
vrednosti, določiti zanesljivost ocene vrednosti, pri zbiranju podatkov
upoštevati primeren obseg, opredeliti omejevalne okoliščine in določiti datum,
na katerega velja ocena vrednosti;
b)
določiti vrsto vrednosti, ki jo ocenjuje; če naj bi ocenil tržno
vrednost, mora najverjetnejšo ceno nepremičnine izraziti
-
v denarni obliki ali
-
v obliki pogojev financiranja, ki so enakovredni denarni obliki, ali
-
v obliki drugih pogojev, ki pa morajo biti natančno opredeljeni; če ne
gre za pogoje, ki so na trgu običajni, jih je treba jasno opisati in oceniti,
obenem pa opisati tudi njihov pozitiven ali negativen prispevek k vrednosti;
opisati in razložiti je treba tudi primerljive prodaje, ki podpirajo oceno
vrednosti;
c)
proučiti in upoštevati vse omejitve, ki se nanašajo na nepremičnino:
pravice drugih do uporabe, prepovedi uporabe, dana jamstva v obliki
nepremičnine, najemne pogodbe, rezervacije, obvezujoče dogovore, druge pogodbe,
obvezujoče izjave, posebne obdavčitve, predpise ali druge podobne omejitve;
č) proučiti, ali ocenjena vrednost interesa za del premoženja
oziroma časovno razmejenega posedovanja nepremičnine sorazmerno prispeva k
celotni vrednosti nepremičnine;
d)
opredeliti nepremičnine (nepremičnine in premičnine je treba jasno
razdeliti; po potrebi opredelitev uskladi z ocenjevalcem vrednosti premičnin).
2.1.3. Pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin mora ocenjevalec
tudi
a)
proučiti vpliv, ki ga imajo na uporabo in vrednost nepremičnine veljavni
predpisi o uporabi zemljišč, razumno verjetne spremembe veljavnih predpisov o
uporabi zemljišč, razmere na trgu nepremičnin, fizična prilagodljivost
nepremičnine, predvidene spremembe v soseski in najboljša uporaba nepremičnine;
b)
upoštevati, da je treba oceniti vrednost zemljišča, kot če bi bilo
prazno in na voljo za to, da z razvojem postane kar najbolj uporabno, vrednost
vseh izboljšav (objektov) pa na podlagi njihovega dejanskega prispevka k
vrednosti zemljišča.
2.1.4. Pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin mora ocenjevalec
uporabiti ustrezne metode (metodo donosa, naložbeno /stroškovno/ metodo in
tržno metodo); pri tem mora med drugim
a)
oceniti vrednost zemljišča po primerni metodi ali tehniki;
b)
zbrati, preveriti, analizirati in uskladiti
-
primerljive podatke o stroških, ki bodo primerni za ocenjevanje stroškov
novega objekta (izboljšave);
-
primerljive podatke, ki bodo primerni za ocenjevanje razlike med stroški
novega objekta in sedanjo vrednostjo izboljšave (celotnega zmanjšanja
vrednosti);
-
ustrezno ugotovljene in opisane podatke o primerljivih prodajah, ki bodo
primerni za ocenjevanje vrednosti;
-
primerljive podatke o prihodkih od najemnin, ki bodo primerni za
ocenjevanje tržne najemnine za posest, katere vrednost se ocenjuje;
-
primerljive podatke o poslovnih odhodkih, ki bodo primerni za
ocenjevanje poslovnih odhodkov za posest, katere vrednost se ocenjuje;
-
primerljive podatke, ki bodo primerni za ocenjevanje stopenj
kapitalizacije in/ali diskontnih stopenj;
c)
utemeljiti predvidene bodoče prihodke od najemnin in predvidene bodoče
odhodke na kolikor mogoče jasnih in ustreznih podatkih;
č) pri ocenjevanju vrednosti lastnikovega interesa v posesti, ki je
oddana v najem, in pri ocenjevanju najemnikovega interesa v posesti, ki je
oddana v najem, upoštevati in analizirati pogoje in roke najemnih pogodb, ki
vplivajo na njeno vrednost;
d)
upoštevati in analizirati kakršenkoli vpliv na vrednost, ki ga ima
združevanje različnih posesti ali sestavin posesti na vrednost celotne posesti,
in se izogibati ocenjevanju vrednosti celote le na podlagi seštevanja
posameznih vrednosti različnih posesti ali sestavin posesti;
e)
upoštevati in analizirati morebiten vpliv pričakovanih sprememb na
vrednost, ki jih je povzročil ali posameznik ali skupnost, ne glede na to, ali
so spremembe nastale na zemljišču ali zunaj njega, da dokaže, da dogodki na
trgu potrjujejo, da te spremembe na datum ocenjevanja vrednosti vplivajo nanjo;
f)
ugotoviti in upoštevati primerne postopke in podatke o gibanjih na trgu,
ki so potrebni za izvedbo ocenjevanja vrednosti, tudi vse fizične, funkcionalne
in zunanje tržne dejavnike, ki lahko vplivajo na oceno vrednosti;
g)
oceniti vrednost predlaganih izboljšav šele po proučitvi
-
načrtov, posebnih zahtev oziroma druge dokumentacije, potrebne za
ugotovitev obsega in oblike predlaganih izboljšav;
-
zagotovil o verjetnem datumu dokončanja predlaganih izboljšav;
-
razumno jasnih in primernih zagotovil glede stroškov razvoja,
predvidenih zaslužkov, stopenj izkoriščenosti in predvidene konkurence podobnih
posesti, ko bo projekt dokončan;
h)
zagotoviti, da bodo pri ocenjevanju vrednosti uporabljene vse
informacije, naštete v točkah od a) do g).
2.1.5. Pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin mora ocenjevalec
tudi
a)
upoštevati in analizirati kakršnekoli prodajne pogodbe, opcije ali
navedbe prodajne cene posesti, katere vrednost ocenjuje, če so mu pri
opravljanju dela na voljo;
b)
upoštevati in analizirati pretekle prodaje posesti, katere vrednost
ocenjuje;
c)
upoštevati in uskladiti tako kakovost in količino razpoložljivih in
analiziranih podatkov, uporabljenih v metodah oziroma tehnikah ocenjevanja
vrednosti, kakor tudi uporabnost in ustreznost uporabljenih metod.
2.2. Pri sporočanju ocene vrednosti nepremičnine mora
ocenjevalec prikazati vse analize, mnenja in sklepe tako, da ne zavaja.
Pravila
2.2.1. Vsako pisno poročilo o ocenjevanju vrednosti
nepremičnine mora
a)
jasno in točno prikazati oceno vrednosti tako, da ne zavaja;
b)
vsebovati dovolj informacij, da omogoči osebi (osebam), ki ji (jim) je
namenjeno, v celoti in pravilno razumeti njegovo vsebino;
c)
nedvoumno in točno opisati kakršnekoli predpostavke in omejevalne
okoliščine, ki neposredno vplivajo na oceno vrednosti, in označiti njihov vpliv
nanjo.
2.2.2. Vsako pisno poročilo o ocenjevanju vrednosti
nepremičnine mora
a)
opredeliti in opisati nepremičnino, katere vrednost se ocenjuje;
b)
predstaviti namen ocenjevanja vrednosti in povod zanj;
c)
upoštevati lastniški interes v nepremičnini, katere vrednost se
ocenjuje;
č) določiti vrsto vrednosti, ki se ocenjuje;
d)
vsebovati datum ocenitve vrednosti in datum sestavitve poročila;
e)
opisati obseg in postopek zbiranja, preverjanja in sporočanja podatkov;
f)
nedvoumno in točno opisati predpostavke in omejevalne okoliščine, ki
vplivajo na analize, mnenja in sklepe;
g)
prikazati vse obravnavane podatke in informacije, uporabljene postopke
ocenjevanja vrednosti in utemeljitve za analize, mnenja in sklepe;
h)
vsebovati mnenje ocenjevalca o najboljši uporabi nepremičnine, kadar je
to mnenje potrebno in primerno;
i)
razložiti in ubraniti izključitev uporabe katerekoli običajne metode
oziroma tehnike ocenjevanja vrednosti;
j)
natančno razložiti vzroke in posledice morebitnih odmikov od določila
2.1;
k)
vsebovati izjavo, ki jo je (so jo) podpisal(i) ocenjevalec
(ocenjevalci), v skladu s pravilom 2.2.3 določila 2.2;
l)
vsebovati naročnikovo izjavo o točnosti predanih podatkov in informacij;
m)
vsebovati povzetek poročila o ocenjevanju vrednosti nepremičnine in
spremno pismo, ki ga je podpisala odgovorna oseba izvajalca.
Nobena izmed pomembnih informacij ne sme biti izpuščena ali
prikrita.
2.2.3. Vsako pisno poročilo o ocenjevanju vrednosti
nepremičnine mora vsebovati podpisano izjavo s tole vsebino:
Pri svojem najboljšem poznavanju in prepričanju izjavljam(o),
da
-
so v poročilu prikazani podatki in informacije preverjeni v skladu z
možnostmi ter prikazani in uporabljeni v dobri veri, pri čemer verjamem(o) in
zaupam(o) v njihovo točnost;
-
so prikazani moje (naše) osebne analize, mnenja in sklepi, ki so omejeni
samo s predpostavkami in omejevalnimi okoliščinami, opisanimi v tem poročilu;
-
nimam(o) navedenih sedanjih oziroma prihodnjih interesov glede imetja,
ki je predmet tega poročila (ali jih izjemoma imam(o)) in nimam(o) spodaj
navedenih osebnih interesov (jih imam(o)) ter nisem (nismo) pristranski glede
oseb (fizičnih ali pravnih), ki jih ocena vrednosti zadeva;
-
plačilo za mojo (našo) storitev v zvezi z ocenitvijo vrednosti ni vezano
na vnaprej določeno vrednost predmeta ocenjevanja vrednosti ali doseganje
dogovorjenega izida ocenjevanja vrednosti ali pojava kakršnegakoli poslovnega
dogodka, ki bi bil posledica analiz, mnenj in sklepov tega poročila;
-
sem (nisem) osebno pregledal imetje (imetja) nepremičnine, ki je predmet
tega ocenjevanja vrednosti (če podpiše poročilo več oseb, mora izjava jasno
opredeliti, katere osebe so opravile osebni pregled obravnavanega imetja in
katere ga niso);
-
mi (nam) pri izdelovanju analiz in ocenjevanju vrednosti nihče ni dajal
pomembne strokovne pomoči (v nasprotnem primeru je treba imenovati vse osebe,
ki so dajale pomembno strokovno pomoč);
-
so moje (naše) analize izdelane, mnenja in sklepi oblikovani ter to
poročilo sestavljeno v skladu z določiloma.
2.2.4. K vsakemu pisnemu poročilu o ocenjevanju vrednosti
nepremičnine mora ocenjevalec priložiti izvid ocenjevanja vrednosti, ki naj
vsebuje
-
podatke o naročniku,
-
osnovne podatke o ocenjevani nepremičnini,
-
namen ocenjevanja vrednosti,
-
datum, za katerega ocena velja,
-
izsledke posameznih metod oziroma tehnik ocenjevanja vrednosti s kratko
obrazložitvijo, zakaj je bila metoda uporabljena in z navedbo najpomembnejših
podlag za izračunavanje,
-
končno oceno vrednosti,
-
podpis ocenjevalca,
-
možna dodatna pojasnila.
2.2.5. Ocenjevalec, ki podpiše poročilo o ocenjevanju
vrednosti nepremičnine, sprejema vso odgovornost za njegovo vsebino.
C) Datum sprejetja in začetka uporabe
Ta standard je sprejel strokovni svet Slovenskega inštituta
za revizijo 11. decembra 1997 in se uporablja od 1. januarja 1998.
Slovenski poslovnofinančni standard 3
OCENJEVANJE VREDNOSTI PREMIČNIN
A) Uvod
Standard za ocenjevanje vrednosti premičnin (v nadaljevanju:
standard) kaže sedanje stanje strokovnega ocenjevanja vrednosti v razvitem
svetu in pri nas. V skladu z njim je bistveno, da strokovni ocenjevalec izdela
analize in nato sporoči naročniku svoja mnenja in nasvete tako, da so smiselni
za naročnika in da niso zavajajoči.
Standard določa postopke in načela, ki jih je treba
upoštevati pri ocenjevanju vrednosti, izdelovanju analiz in oblikovanju mnenj,
pa tudi način predstavitve analiz in mnenj naročniku.
Ocenjevalci bodo pri svojem delu dosledno spoštovali ta
standard. Tako bodo ohranjali najvišjo možno stopnjo strokovnosti. Tudi
naročniki storitev morajo od ocenjevalcev zahtevati, da je njihovo delo
opravljeno v skladu z njim.
B) Standard in pravila
Ocenjevalec upošteva pri svojem delu dvoje določil za
strokovno ocenjevanje vrednosti premičnin (strojev, opreme in naprav,
umetniških predmetov, starin, dragih kamnov in nakita ter zbirk) in spoštuje
pravila, ki jima sledijo.
3.1. Pri ocenjevanju vrednosti premičnin mora ocenjevalec
poznati, razumeti in pravilno uporabiti tiste metode oziroma tehnike
ocenjevanja vrednosti, ki so potrebne za strokovno neoporečno ocenitev vrednosti
premičnin.
Pravila
3.1.1. Pri ocenjevanju vrednosti premičnin mora ocenjevalec
a)
opraviti svoje delo brez napake in upoštevati vse sestavine, ki bi
pomembno vplivale na oceno vrednosti;
b)
izdelati oceno vrednosti odgovorno in skrbno;
c)
izdelati oceno vrednosti neodvisno od kakršnihkoli interesov kogarkoli;
č) dobiti naročnikovo zagotovilo, da mu bo omogočil vpogled na vsa
tista poslovna področja, ki pomembno vplivajo na vrednost premičnin.
3.1.2. Ocenjevalec mora tudi
a)
opredeliti predmet(e), katerega (katerih) vrednost ocenjuje, in navesti
način opredeljevanja (pri tem mora jasno razločevati med nepremičninami ter med
stroji in opremo ter drugimi premičninami; po potrebi opredelitev uskladi z
ocenjevalcem vrednosti nepremičnin);
b)
določiti nameravano uporabo in namen ocene vrednosti ter opisati
kakršnekoli omejevalne okoliščine;
c)
določiti datum ocenitve vrednosti in, če je potrebno, jasno opredeliti
razliko med datumom, za katerega velja ocena vrednosti, in datumom sestavitve
poročila o ocenjevanju vrednosti;
č) določiti vrsto vrednosti, ki mora biti v skladu z namenom
ocenjevanja vrednosti;
d)
oceniti vrednost predmeta (predmetov) po ustrezni metodi oziroma tehniki
ocenjevanja vrednosti;
e)
zbrati, preveriti, analizirati in uskladiti primerno ugotovljene in
opisane podatke ter na tej podlagi oblikovati sklep o oceni vrednosti.
3.2. Pri sporočanju izsledkov ocenjevanja vrednosti premičnin
mora ocenjevalec prikazati vse analize, mnenja in sklepe tako, da ne zavaja.
Pravila
3.2.1. Vsako pisno poročilo o ocenjevanju vrednosti
premičnine mora
a)
jasno in točno prikazati ocenjevanje vrednosti tako, da ne zavaja;
b)
vsebovati dovolj informacij, da omogoči osebi (osebam), ki ji (jim) je
namenjeno, v celoti in pravilno razumeti njegovo vsebino;
c)
nedvoumno in točno opisati kakršnekoli predpostavke in omejevalne
okoliščine, ki neposredno vplivajo na ocenjevanje vrednosti, in označiti njihov
vpliv nanjo.
3.2.2. Vsako pisno poročilo o ocenjevanju vrednosti
premičnine mora
a)
opredeliti in opisati premičnino, katere vrednost se ocenjuje;
b)
predstaviti namen in zanesljivost ocene vrednosti;
c)
določiti vrsto vrednosti, ki se ocenjuje;
č) vsebovati datum ocenitve vrednosti in datum sestavitve poročila;
d)
opisati predpostavke in omejevalne okoliščine, ki vplivajo na analize,
mnenja in sklepe;
e)
prikazati vse obravnavane informacije, uporabljene postopke ocenjevanja
vrednosti in utemeljitve za analize, mnenja in sklepe;
f)
skrbno dokumentirati podatke o preteklih prodajah in analize prodaj,
kadar se pri ocenjevanju vrednosti za namen prodaje premičnine kot ena izmed
metod uporabi metoda primerljivih prodaj (tržni prijem);
g)
natančno razložiti vzroke in posledice morebitnih odmikov od določila
3.1;
h)
vsebovati izjavo, ki jo je (so jo) podpisal(i) ocenjevalec
(ocenjevalci), v skladu s pravilom 3.2.3 določila 3.2;
i)
vsebovati naročnikovo izjavo o točnosti predanih podatkov in informacij.
Nobena izmed pomembnih informacij ne sme biti izpuščena ali
prikrita.
3.2.3. Vsako pisno poročilo o ocenjevanju vrednosti
premičnine mora vsebovati podpisano izjavo s tole vsebino:
Pri svojem najboljšem poznavanju in prepričanju izjavljam(o),
da
-
so v poročilu prikazani podatki in informacije preverjeni v skladu z
možnostmi ter prikazani in uporabljeni v dobri veri, pri čemer verjamem(o) in
zaupam(o) v njihovo točnost;
-
so prikazani moje (naše) osebne analize, mnenja in sklepi, ki so omejeni
samo s predpostavkami in omejevalnimi okoliščinami, opisanimi v tem poročilu;
-
nimam(o) navedenih sedanjih oziroma prihodnjih interesov glede imetja,
ki je predmet tega poročila (ali jih izjemoma imam(o)) in nimam(o) spodaj
navedenih osebnih interesov (jih imam(o)) ter nisem (nismo) pristranski glede
oseb (fizičnih ali pravnih), ki jih ocena vrednosti zadeva;
-
plačilo za mojo (našo) storitev v zvezi z ocenitvijo vrednosti ni vezano
na vnaprej določeno vrednost predmeta ocenjevanja vrednosti ali doseganje
dogovorjenega izida ocenjevanja vrednosti ali pojava kakršnegakoli poslovnega
dogodka, ki bi bil posledica analiz, mnenj in sklepov tega poročila;
-
sem (nisem) osebno pregledal imetje (imetja) premičnine, ki je predmet
tega ocenjevanja vrednosti (če podpiše poročilo več oseb, mora izjava jasno
opredeliti, katere osebe so opravile osebni pregled obravnavanega imetja in
katere ga niso);
-
mi (nam) pri izdelovanju analiz in ocenjevanju vrednosti nihče ni dajal
pomembne strokovne pomoči (v nasprotnem primeru je treba imenovati vse osebe,
ki so dajale pomembno strokovno pomoč);
-
so moje (naše) analize izdelane, mnenja in sklepi oblikovani ter to
poročilo sestavljeno v skladu z določiloma.
3.2.4. K vsakemu pisnemu poročilu o ocenjevanju vrednosti
premičnine mora ocenjevalec priložiti izvid ocenjevanja vrednosti, ki naj
vsebuje
-
podatke o naročniku,
-
osnovne podatke o ocenjevanih premičninah,
-
namen ocenjevanja vrednosti,
-
datum, za katerega ocena velja,
-
izsledke posameznih metod oziroma tehnik ocenjevanja vrednosti s kratko
obrazložitvijo, zakaj je bila metoda uporabljena in z navedbo najpomembnejših
podlag za izračunavanje,
-
končno oceno vrednosti,
-
podpis ocenjevalca,
-
možna dodatna pojasnila.
3.2.5. Ocenjevalec, ki podpiše poročilo o ocenjevanju
vrednosti premičnine, sprejema vso odgovornost za njegovo vsebino.
C) Datum sprejetja in začetka uporabe
Ta standard je sprejel strokovni svet Slovenskega inštituta
za revizijo 11. decembra 1997 in se uporablja od 1. januarja 1998.
Št. 04/01
Ljubljana, dne 26. junija
2001.
Direktor
Slovenskega inštituta za revizijo
dr. Marjan Odar l. r.