Pojasnilo 1 – Opredelitev neodvisnega ocenjevalca vrednosti po Mednarodnih standardih ocenjevanja vrednosti (MSOV)

Na podlagi Sklepa Upravnega odbora Združenja sodnih izvedencev in sodnih cenilcev Slovenije za gradbeno stroko (SICGRAS) z dne 14. 10. 2010 ter Statuta Združenja sodnih izvedencev in sodnih cenilcev Slovenije za gradbeno stroko (SICGRAS) – 3. člen tretja alinea, 4. člen 4., 10. in 12. točka – je Upravni odbor Združenja SICGRAS na svoji 18. redni seji dne 14. 10. 2010 sprejel

POJASNILO 1

Opredelitev neodvisnega ocenjevalca vrednosti po Mednarodnih standardih ocenjevanja vrednosti (MSOV)

Neodvisni cenilec vrednosti nepremičnin je oseba, ki izpolnjuje vse pogoje, ki morajo biti v celoti v skladu z Mednarodnimi standardi ocenjevanja vrednosti (MSOV), le-te pa sprejema Odbor za mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti (International Valuation Standards Committee – IVSC); to so točke 3.3, 3.5, 3.6, 4.0, 5.0, 6.0 poglavja Kodeks vedenja MSOV in točke 6.13.1, 6.13.3 in 6.13.4 Mednarodnega načina uporabe ocenjevanja vrednosti 2 – ocenjevanje vrednosti za namene zavarovanega posojanja. Z MSOV predpisane kriterije za opredelitev neodvisnega cenilca za ocene vrednosti nepremičnin obvladajo vsi neodvisni cenilci, vpisani v register pri Ministrstvu za pravosodje in združeni v Združenju SICGRAS, ki so se udeležili strokovnega seminarja vrednotenja nepremičnin za potrebe bank, ter imajo ustrezno potrdilo, ki ga je izdalo Ministrstvo za pravosodje.

Obrazložitev

MSOV v točki 3.3 poglavja Kodeks vedenja navajajo:

»Ocenjevalec vrednosti (valuer) je oseba, ki ima potrebno izobrazbo, sposobnosti in izkušnje za opravljanja ocenjevanja vrednosti.

Ocenjevalec vrednosti je ugledna oseba, ki

-        si je pridobila ustrezno diplomo v priznanem izobraževalnem centru ali enakovredno akademsko izobrazbo;

-        ima ustrezne izkušnje in je zmožna ocenjevati vrednost na trgu in vrsto sredstva;

-        se zaveda, razume in lahko pravilno uporablja tiste priznane metode in tehnike, ki so potrebne za izvedbo verodo­stojnega ocenjevanja vrednosti;

-        je članica priznanega nacionalnega strokovnega organa za ocenjevanje vrednosti;

-        opravlja program strokovnega izobraževanja v času svoje strokovne kariere; in

-        upošteva vse zahteve kodeksa vedenja.

Če v katerikoli državi ni mogoče pridobiti ustrezne akademske izobrazbe, kot je opredeljeno zgoraj, mora imeti ocenjevalec vrednosti zadostno raven usposabljanja in izkušenj pri ocenjevanju vrednosti in je bodisi član priznanega nacionalnega strokovnega organa za ocenjevanje vrednosti ali imetnik licence, ki jo podeli vlada, ali ga imenuje sodišče ali organ enakovrednega statusa.«

MSOV v točki 3.5 poglavja Kodeks vedenja navajajo:

»Zunanji ocenjevalec vrednosti (external valuer) je ocenjevalec, ki s sodelavci nima nobenih pomembnih zvez z naročnikom, njegovim posrednikom ali s predmetom ocenjevanja vrednosti.«

MSOV v točki 3.6 poglavja Kodeks vedenja navajajo:

»Ker morajo vsi ocenjevalci vrednosti, ki prevzamejo naloge v skladu z Mednarodnimi standardi ocenjevanja vrednosti, izpolniti zahteve po nepristranskosti, strokovni objektivnosti in razkritju v skladu s tem kodeksom vedenja, morajo taki ocenjevalci vrednosti izpolniti zahteve po neodvisnosti, ki je lahko povezana z mnogimi nalogami.«

Ocenjevalec vrednosti se mora po MSOV pridrževati tudi vseh etičnih pravil iz točke 4.0 (Etika) poglavja Kodeks vedenja, kot so:

»4.1 Neoporečnost

4.2 Nasprotje interesov

4.3 Zaupnost

4.4 Nepristranskost«.

MSOV v točki 5.0 (Usposobljenost) poglavja Kodeks vedenja navajajo:

»Ocenjevalec vrednosti mora imeti znanje, veščino in izkušnje za učinkovito dokončanje naloge glede na sprejemljiv strokovni standard. Samo tisti ocenjevalci vrednosti, ki lahko ravnajo v skladu z opredelitvijo ocenjevalca vrednosti (3.3. odstavek zgoraj), lahko prevzamejo delo, povezano s temi standardi.

5.1 Sprejem navodil

5.2 Zunanja pomoč

5.3 Učinkovitost in skrbnost«

MSOV v točki 6.0 (Razkritje) poglavja Kodeks vedenja navajajo:

»Bistvenega pomena je, da ocenjevalci vrednosti svoje analize, mnenja in sklepe sporočajo uporabnikom njihovih storitev s poročili, ki so smiselna in ne zavajajo, ter razkrijejo vse, kar bi lahko vplivalo na nepristranskost.«

Mednarodni način uporabe ocenjevanja vrednosti 2 (Ocenjevanje vrednosti za namene zavarovanega posojanja) v točki 6.13 (Ocenjevalec vrednosti) določa:

»6.13.1 Narava in obseg delovanja ocenjevalca vrednosti morata biti jasna ocenjevalcu vrednosti in uporabniku ocenjevanja vrednosti. Ocenjevalci vrednosti se morajo zavedati tveganja, povezanega z ocenjevanjem vrednosti za namene posojanja, kjer nesporazumi, napačno razumevanje ali napaka vodijo do sporov ali tožb med posojevalcem in ocenjevalcem vrednosti.

6.13.3 Pri izvajanju ocenjevanja vrednosti za namene posojanja je posebno pomembno, da je ocenjevalec vrednosti neodvisen od posojevalca.

6.13.4 Pomembno je, da ima ocenjevalec vrednosti ustrezne izkušnje o določeni vrsti in lokaciji zadevnega premoženja ali da poišče pomoč strokovnjaka ali izvedenca, če takšnih izkušenj nima.«

Sklep o spremembi Sklepa o kreditnih zavarovanjih (Uradni list RS, št. 100/09) določa, da morajo biti ocene vrednosti nepremičnin, ki jih izdela neodvisni cenilec v celoti skladne z mednarodnimi standardi ocenjevanja vrednosti, ki jih sprejema Odbor za mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti (International Valuation Standards Committee – IVSC). Glede na to, da Sklep o spremembi Sklepa o kreditnih zavarovanjih določa, da morajo biti ocene vrednosti nepremičnin v celoti pripravljene v skladu z MSOV, velja, da mora biti v celoti upoštevana tudi opredelitev »neodvisnega cenilca« na način, kot je ta predpisana v MSOV. Ker se torej Sklep o spremembi Sklepa o kreditnih zavarovanjih sklicuje na MSOV in neodvisnega cenilca, je tudi na podlagi tega pojasnila nedvoumno in jasno opredeljeno, da je tudi »neodvisni cenilec«, ki na podlagi Sklepa o kreditnih zavarovanjih v skladu z MSOV izdela oceno vrednosti nepremičnin, lahko vsak neodvisni cenilec, vpisan v register pri Ministrstvu za pravosodje in združen v Združenju SICGRAS, ki se je udeležil strokovnega seminarja vrednotenja nepremičnin za potrebe bank, ter ima ustrezno potrdilo, ki ga je izdalo Ministrstvo za pravosodje.

Ljubljana, dne 20. oktobra 2010

Mirko Strmšek, univ. dipl. inž. gradb., l.r.

Predsednik

Upravnega odbora SICGRAS