Uredba o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih ter merilih in postopku za uveljavljanje subvencioniranih najemnin

Opozorilo: Neuradno prečiščeno besedilo predpisa predstavlja zgolj informativni delovni pripomoček, glede katerega organ ne jamči odškodninsko ali kako drugače.

Neuradno prečiščeno besedilo Uredbe o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih ter merilih in postopku za uveljavljanje subvencioniranih najemnin obsega:

-       Uredbo o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih ter merilih in postopku za uveljavljanje subvencioniranih najemnin (Uradni list RS, št. 131/03 z dne 24. 12. 2003),

-       Uredbo o spremembi Uredbe o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih ter merilih in postopku za uveljavljanje subvencioniranih najemnin (Uradni list RS, št. 142/04 z dne 30. 12. 2004),

-       Uredbo o spremembah in dopolnitvah Uredbe o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih ter merilih in postopku za uveljavljanje subvencioniranih najemnin (Uradni list RS, št. 99/08 z dne 17. 10. 2008),

-       Zakon o uveljavljanju pravic iz javnih sredstev - ZUPJS (Uradni list RS, št. 62/10 z dne 30. 7. 2010),

-       Uredbo o dopolnitvi Uredbe o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih ter merilih in postopku za uveljavljanje subvencioniranih najemnin (Uradni list RS, št. 79/15 z dne 23. 10. 2015),

-       Uredbo o spremembi Uredbe o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih ter merilih in postopku za uveljavljanje subvencioniranih najemnin (Uradni list RS, št. 91/15 z dne 30. 11. 2015).

UREDBA

o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih ter merilih in postopku za uveljavljanje subvencioniranih najemnin

(neuradno prečiščeno besedilo št. 5)

I. TEMELJNA NAČELA

1. člen

Z metodologijo za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih se določa način in postopek za izračun najvišjih najemnin, ki jih lahko lastniki neprofitnih stanovanj zaračunavajo najemnikom, postopnost pri njihovi uveljavitvi, merila glede vpliva lokacije ter merila in postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine ter subvencije k plačilu tržne najemnine.

Podlaga za izračun najvišje neprofitne najemnine so elementi neprofitne najemnine, pri čemer lahko lastniki neprofitnih stanovanj določijo tudi nižje stopnje najemnine kot so določene v 3. členu te uredbe.

Občina lahko z odlokom za svoje območje določi tudi vpliv lokacije po merilih iz 7. in 8. člena te uredbe.

II. ELEMENTI NEPROFITNE NAJEMNINE

2. člen

Neprofitna najemnina vsebuje naslednje elemente:

a)  stroške vzdrževanja stanovanja in skupnih delov,

b)  stroške za opravljanje upravniških storitev,

c)  amortizacijo in

d)  stroške financiranja, vložene v stanovanje.

III. NAJVIŠJE STOPNJE POSAMEZNIH ELEMENTOV NAJEMNINE

3. člen

Stroški vzdrževanja stanovanja in skupnih delov vključujejo tudi stroške za zavarovanje skupnih delov stanovanjske stavbe in znašajo največ:

-       pri stanovanjih, mlajših od 60 let, 1,11% od vrednosti stanovanja,

-       pri stanovanjih, starejših od 60 let, pa 1,81% od vrednosti stanovanja.

Stroški za opravljanje upravniških storitev znašajo največ 0,40% od vrednosti stanovanja letno.

Amortizacija za stanovanja, mlajša od 60 let, znaša največ 1,67% od letne vrednosti stanovanj. Za stanovanja, starejša od 60 let, se stroški amortizacije ne obračunavajo, pač pa se prizna strošek v višini 0,97% letno za amortizacijo vlaganj, potrebnih zaradi podaljšanja dobe koristnosti stanovanja.

Stroški financiranja znašajo največ 1,50% od vrednosti stanovanja letno.

Seštevek najvišjih stopenj posameznih elementov najemnine je zgornja letna stopnja neprofitne najemnine, ki znaša največ 4,68% od vrednosti stanovanja.

Struktura najvišje letne stopnje neprofitne najemnine v odstotkih

IV. NAČIN IZRAČUNA NAJEMNINE

4. člen

Osnova za izračun neprofitne najemnine je vrednost stanovanja, ugotovljena na podlagi pravilnika o merilih za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih stavb iz 116. člena stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 69/03, v nadaljevanju: zakon).

Vrednost stanovanja se izračuna po naslednji enačbi:

Vrednost stanovanja = število točk x vrednost točke x uporabna površina x vpliv velikosti stanovanja (korekcijski faktor) x vpliv lokacije stanovanja.

5. člen

Število točk, uporabna površina in vpliv velikosti stanovanja so razvidni iz zapisnikov o ugotovitvi vrednosti stanovanj po pravilniku o merilih za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih stavb iz prvega odstavka prejšnjega člena.

6. člen

Vrednost točke za izračun neprofitnih najemnin je 2,63 EUR, preračunana v tolarsko protivrednost po srednjem tečaju Banke Slovenije na dan izračuna najemnine.

V. VPLIV LOKACIJE

7. člen

Vpliv lokacije na višino najemnine lahko na svojem območju določi občina z odlokom in lahko znaša največ 30% od neprofitne najemnine. Občina lahko na svojem območju določi različen vpliv lokacije za posamezna območja. Vpliv lokacije lahko zaračunavajo lastniki neprofitnih stanovanj, katerih stanovanja se nahajajo na teritoriju občine, ki je z odlokom določila vpliv lokacije.

V tem primeru se vrednost stanovanja pomnoži z ustreznim količnikom zaradi vpliva lokacije, ki pa ne sme biti višji kot 1,3. Če vpliv lokacije z odlokom ni določen, se upošteva količnik 1.

8. člen

Merila, ki vplivajo na višjo najemnino zaradi lokacije in jih občina natančneje opredeli z odlokom, so:

-       velikost mesta oziroma naselja, ki se opredeli s številom prebivalcev;

-       prometne povezave obravnavanega mesta ali naselja z ostalimi mesti ali naselji, pri čemer se upošteva vrsta povezave (cestna, železniška povezava, javni mestni in primestni promet) in kapaciteta teh povezav;

-       oddaljenost stanovanja od središča mesta ali naselja, pri čemer se upošteva čas in stroške prevoza, ki so odvisni predvsem od kakovosti prometnic, prometnih sredstev in razpoložljivosti ter časovne dostopnosti javnega prometa;

-       opremljenost z infrastrukturo oziroma komunalna opremljenost, izražena z možnostjo, da se obstoječe sekundarno omrežje takoj priključi na obstoječe primarne vode vodovoda, toplovoda, plinovoda, kanalizacijskega kolektorja, razdelilne transformatorske postaje in kabelske televizije;

-       oddaljenost od virov emisij in motnje zaradi hrupa, ki lahko nastanejo zaradi bližine železniške proge, regionalne ceste, gospodarskih objektov in podobno;

-       bližina zelenih površin, kot so objekti za šport, rekreacijo in prosti čas (športna igrišča na prostem, javna otroška igrišča, parki in naravne zelene površine);

-       bližina kulturnih in infrastrukturnih objektov, kot so stavbe namenjene kulturi in razvedrilu, muzeji, upravni objekti, izobraževalni, trgovski, zdravstveni objekti in podobno;

-       atraktivnost lokacije se upošteva, če se stanovanje nahaja na lokaciji, v kateri tržne cene stanovanj bistveno presegajo povprečne tržne cene stanovanj v teh občinah, ali če gre za stanovanja v obmorskih in drugih turističnih središčih.

9. člen

Mesečna neprofitna najemnina se izračuna po naslednjem obrazcu:

vrednost stanovanja x letna stopnja najemnine: 12 mesecev.

10. člen

Najemnina se plačuje do 15. dne v mesecu za tekoči mesec, če ni z najemno pogodbo določeno drugače.

Od najemnine, ki ni plačana v roku iz prejšnjega odstavka, se od poteka roka naprej plačajo zakonite zamudne obresti, če ni z najemno pogodbo določeno drugače.

VI. UPRAVIČENCI DO SUBVENCIONIRANE NAJEMNINE

11. člen

Upravičenci do subvencionirane najemnine so najemniki, ki izpolnjujejo dohodkovne cenzuse iz prvega odstavka 121. člena zakona in ostale premoženjske pogoje, če so:

-       najemniki neprofitnih stanovanj,

-       najemniki namenskih najemnih stanovanj do višine neprofitnih najemnin,

-       najemniki bivalnih enot, namenjenih začasnemu reševanju stanovanjskih potreb socialno ogroženih oseb,

-       najemniki tržnega stanovanja, ki izpolnjujejo pogoje iz 121.a člena Stanovanjskega zakona, ali

-       hišniki, ki še prebivajo v hišniških stanovanjih na podlagi ustreznega akta in glede hišniških opravil izpolnjujejo pogoje iz prvega odstavka 40. člena Zakona o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 57/08).

Organ občinske uprave, pristojen za stanovanjske zadeve (v nadaljevanju: organ občinske uprave), lahko skladno z občinskim stanovanjskim programom dodeli subvencijo najemnikom tržnih stanovanj tudi po devetem odstavku 121. člena zakona.

VII. UGOTAVLJANJE DOHODKA IN PREMOŽENJSKEGA STANJA

12. člen

Dohodek in premoženjsko stanje najemnika in oseb, ki so navedene v najemni pogodbi, se ugotavlja na način, kot velja za ugotavljanje upravičenosti do denarne socialne pomoči po zakonu o socialnem varstvu (Uradni list RS, št. 54/92, 13/93, 42/94 – odl. US, 1/99, 41/99, 36/00, 54/00, 26/01, 6/02 in 110/02).

Dohodek in premoženjsko stanje iz prejšnjega odstavka sestavljajo viri, ki so navedeni v Prilogi št. 1, ki je sestavni del te uredbe. (prenehal veljati)

Vloga za subvencionirano najemnino se na predpisanem obrazcu, navedenem v Prilogi št. 1, predloži organu občinske uprave v občini, kjer se stanovanje nahaja. (prenehal veljati)

VIII. POSTOPEK UGOTAVLJANJA VIŠINE SUBVENCIONIRANE NAJEMNINE

13. člen

Če dohodek najemnika in oseb, navedenih v najemni pogodbi (v nadaljevanju: dohodek najemnika), pade pod mejo, določeno v prvem in drugem odstavku 121. člena zakona, in če so izpolnjeni tudi ostali premoženjski pogoji v skladu s predpisi o socialnem varstvu, organ v postopku ugotovi pripadajočo subvencijo najemnine.

Pri ugotavljanju višine subvencije najemnine se upošteva mesečna najemnina brez vpliva lokacije, izračunana na način, kot je določeno v 9. členu te uredbe.

Za izračun subvencionirane najemnine se upošteva dejanska površina stanovanja, vendar ne večja kot znaša primerna površina glede na število oseb po pravilniku o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem iz 87. člena zakona.

Če je obračunana (pogodbena) najemnina nižja od najvišje dovoljene neprofitne najemnine, se subvencija prizna od dejanske neprofitne najemnine.

Subvencija se določi za vsakega najemnika posebej, glede na njegovo socialno in premoženjsko stanje, vendar največ v višini 80% neprofitne najemnine, določene v tretjem in četrtem odstavku tega člena.

Subvencije se obračunavajo po enotnem računalniškem programu.

13.a člen

Subvencija k plačilu tržne najemnine za najemnike iz četrte in pete alinee prvega odstavka 11. člena te uredbe predstavlja razliko med priznano tržno najemnino v skladu s pravilnikom iz 26.i člena Zakona o nacionalni stanovanjski varčevalni shemi in subvencijah mladim družinam za prvo reševanje stanovanjskega vprašanja (Uradni list RS, št. 96/07 – uradno prečiščeno besedilo) oziroma med dejansko tržno najemnino, kadar je ta nižja od priznane tržne najemnine, in sicer za primerno velikost stanovanja v skladu s tretjim odstavkom 121. člena zakona, in priznano neprofitno najemnino v skladu s tretjim odstavkom 121.b člena zakona.

Dejanska tržna najemnina (DTN) je izražena v eur/m² in se izračuna po naslednji formuli:

DTN = N/PS,

pri čemer je:

N = najemnina iz najemne pogodbe;

PS = površina stanovanja iz najemne pogodbe.

Subvencija iz prvega odstavka tega člena se izračuna po naslednjih formulah:

a)  (PTN – PNN) X PS = subvencija k plačilu tržne najemnine ali

b)  (DTN – PNN) X PS = subvencija k plačilu tržne najemnine,

pri čemer je:

-       PTN: priznana tržna najemnina iz 8. člena Pravilnika o podrobnejših pogoji, merilih in postopku za dodelitev subvencij mladim družinam za najem tržnih stanovanj (Uradni list RS, št. 66/07 in 40/12 – ZUJF);

-       PNN: priznana neprofitna najemnina iz tretjega odstavka 121.b člena zakona;

-       PS: dejanska površina stanovanja, vendar ne večja kot znaša primerna površina stanovanja glede na število uporabnikov po določbi 14. člena Pravilnika o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem (Uradni list RS, št. 14/04, 34/04, 62/06, 11/09, 81/11 in 47/14);

-       DTN: dejanska tržna najemnina iz prejšnjega odstavka.

14. člen

O upravičenosti najemnika do subvencionirane najemnine odloči organ občinske uprave z odločbo v 30 dneh po vložitvi popolne vloge. Vloga je popolna, ko vlagatelj odda izpolnjen obrazec iz Priloge št. 1 in vse listine, ki jih mora priložiti vlagatelj sam. Po en izvod odločbe prejmejo najemnik, lastnik stanovanja in pristojni občinski organ. (prenehal veljati)

Ne glede na prejšnji odstavek lahko najemnik stanovanja med letom ponovno zaprosi za izračun pripadajoče subvencije, če se mu med letom najemnina poveča zaradi postopne uveljavitve neprofitne najemnine skladno z 21. členom te uredbe ali če se socialni položaj najemnika ali oseb, navedenih v najemni pogodbi, poslabša. (prenehal veljati)

Upravičencem iz prve, druge in tretje alinee prvega odstavka 11. člena te uredbe lastnik stanovanja zniža najemnino za znesek subvencije, naveden v odločbi, organ občinske uprave pa lastniku stanovanja mesečno nakazuje izračunani znesek subvencije. Upravičencem iz četrte in pete alinee prvega odstavka 11. člena te uredbe pa organ občinske uprave mesečno nakazuje sredstva na njihov osebni račun.

IX. PRAVICE IN DOLŽNOSTI NAJEMNIKOV

15. člen

Najemnik je upravičen do subvencionirane najemnine za obdobje enega leta, ki začne teči z naslednjim mesecem, ko je bila odločba o upravičenosti izdana.

Ne glede na prejšnji odstavek pripada subvencija upravičencem iz četrte in pete alinee prvega odstavka 11. člena te uredbe najdalj do izteka najemne pogodbe, če se le-ta izteče pred potekom enoletnega roka.

16. člen

(prenehal veljati)

17. člen

(prenehal veljati)

18. člen

Najemnik lahko ponovno vloži vlogo za subvencijo dva meseca pred potekom dobe, za katero je bila izdana odločba o upravičenosti do subvencije, zaradi nepretrganega prejemanja subvencije.

Priloga 1: (prenehala veljati)

Uredba o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih ter merilih in postopku za uveljavljanje subvencioniranih najemnin (Uradni list RS, št. 131/03) vsebuje naslednje prehodne in končne določbe:

»X. PREHODNE IN KONČNE DOLOČBE

19. člen

Neprofitne najemnine, ki so bile oblikovane skladno z odlokom o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih (Uradni list RS, št. 23/00, 96/01 in 29/03 – odl. US, v nadaljevanju: odlok o metodologiji) največ v višini 3,81% oziroma 2,54% od vrednosti stanovanj, in najemnine za stanovanja, ki so bila vrnjena po zakonu, ki ureja denacionalizacijo, in so zasedena s prejšnjimi imetniki stanovanjske pravice, se dvigujejo postopoma, dokler ne dosežejo stopnje, določene v petem odstavku 3. člena te uredbe.

Postopen dvig neprofitnih najemnin se izvede kot je razvidno iz naslednje preglednice:

Postopen dvig neprofitnih najemnin

20. člen

Znižane najemnine, ki so jih lastniki stanovanj smeli zaračunavati socialnim upravičencem skladno z zakonom o spremembah in dopolnitvah stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 1/00) in odlokom o metodologiji, se povišajo postopno, dokler ne dosežejo vrednosti, določene v petem odstavku 3. člena te uredbe, in sicer po naslednji dinamiki:

Postopen dvig znižanih najemnin

21. člen

Lastniki neprofitnih stanovanj, ki so skladno z odlokom o metodologiji smeli zaračunavati najemnine po stopnji 5,08% od vrednosti stanovanj, smejo s 1. januarjem 2005 najemnikom zaračunavati najemnine največ po stopnji 4,68 od vrednosti stanovanja.

22. člen

Odločbe o upravičenosti do plačila znižane neprofitne najemnine na podlagi 63. člena stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 18/91, 19/91, 13/93 – odl. US, 9/94, 21/94, 22/94 – odl. US, 29/95 – ZPDF, 23/96, 24/96 – odl. US, 44/96 – odl. US, in 1/00, 22/00 – ZJS, 87/02 – SPZ in 29/03 – odl. US) se za leto 2004 izdajo le za obdobje do 31. 12. 2004.

Upravičenci do povečane denarne socialne pomoči za višino neprofitne najemnine na podlagi 22. člena zakona o spremembah in dopolnitvah zakona o socialnem varstvu (Uradni list RS, št. 26/01) prejemajo omenjeno povečanje največ za obdobje do 31. 12. 2004, s 1. 1. 2005 pa lahko uveljavljajo pravice skladno z zakonom in to uredbo.

23. člen

Ta uredba začne veljati 1. 1. 2004, uporabljati pa se začne 1. januarja 2005, razen 22. člena, ki se začne uporabljati s 1. 1. 2004.«.

Uredba o spremembi Uredbe o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih ter merilih in postopku za uveljavljanje subvencioniranih najemnin (Uradni list RS, št. 142/04) črta 20. člen uredbe:

»20. člen

(črtan)«;

ter vsebuje naslednjo končno določbo:

»2. člen

Ta uredba začne veljati naslednji dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije, uporabljati pa se začne 1. januarja 2005.«.

Uredba o spremembah in dopolnitvah Uredbe o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih ter merilih in postopku za uveljavljanje subvencioniranih najemnin (Uradni list RS, št. 99/08) vsebuje naslednjo končno določbo:

»8. člen

Ta uredba prične veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije, uporabljati pa se začne 1. januarja 2009.«.

Zakon o uveljavljanju pravic iz javnih sredstev - ZUPJS (Uradni list RS, št. 62/10) v zvezi z delnim prenehanjem veljavnosti četrte alinee prvega odstavka 11. člena, prenehanjem veljavnosti drugega in tretjega odstavka 12. člena, delnim prenehanjem veljavnosti prvega odstavka 13. člena, prenehanjem veljavnosti prvega in drugega odstavka 14. člena, prenehanjem veljavnosti drugega stavka prvega odstavka 15. člena, prenehanjem veljavnosti 16. člena, prenehanjem veljavnosti 17. člena in prenehanjem veljavnosti priloge uredbe določa:

»62. člen

(1) Z uveljavitvijo tega zakona prenehajo veljati:

[…]

8.     v Uredbi o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih ter merilih in postopku za uveljavljanje subvencioniranih najemnin (Uradni list RS, št. 131/03, 142/04 in 99/08) besedilo »plačujejo najemnino, višjo od priznane neprofitne najemnine, in« v četrti alineji prvega odstavka 11. člena, drugi in tretji odstavek 12. člena, besedilo »občinske uprave« v prvem odstavku 13. člena, prvi in drugi odstavek 14. člena, drugi stavek prvega odstavka 15. člena, 16. člen, 17. člen in priloga;

[…]«;

ter vsebuje naslednjo končno določbo:

»65. člen

(1) Ta zakon začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije, uporabljati pa se začne 1. junija 2011, razen določb o državni štipendiji, znižanem plačilu vrtca, o subvenciji malice za učence in dijake, subvenciji kosila za učence ter o subvenciji prevozov za dijake in študente, ki se začnejo uporabljati 1. septembra 2011.

(2) Ne glede na prejšnji odstavek se 1. točka prvega odstavka 17. člena tega zakona ne uporablja do vzpostavitve zbirke podatkov o vrednosti nepremičnin.«.

Uredba o dopolnitvi Uredbe o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih ter merilih in postopku za uveljavljanje subvencioniranih najemnin (Uradni list RS, št. 79/15) vsebuje naslednjo prehodno in končno določbo:

»PREHODNA IN KONČNA DOLOČBA 

2. člen 

Postopki, začeti pred začetkom uporabe te uredbe, se končajo v skladu z Uredbo o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih ter merilih in postopku za uveljavljanje subvencioniranih najemnin (Uradni list RS, št. 131/03, 142/04, 99/08 in 62/10 – ZUPJS).

3. člen 

Ta uredba začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije, uporabljati pa se začne 1. januarja 2016.«.

Uredba o spremembi Uredbe o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih ter merilih in postopku za uveljavljanje subvencioniranih najemnin (Uradni list RS, št. 91/15) vsebuje naslednjo prehodno in končno določbo:

»PREHODNA IN KONČNA DOLOČBA 

2. člen 

Postopki, začeti pred začetkom uporabe te uredbe, se končajo v skladu z Uredbo o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih ter merilih in postopku za uveljavljanje subvencioniranih najemnin (Uradni list RS, št. 131/03, 142/04, 99/08 in 62/10 – ZUPJS).

3. člen 

Ta uredba začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije, uporabljati pa se začne 1. januarja 2016.«.